Ist es möglich einen Hausbau ohne Eigenkapital zu finanzieren? Da gegenwärtig die Zinsen für Baudarlehen niedrig sind, kann man von niedrigen monatlichen Raten profitieren. Selbst dann, wenn man bauen will und noch kein Eigenkapital angespart hat, ist die Baufinanzierung in Form der Vollfinanzierung möglich.
Allerdings sollte man vorsichtig sein, da sich diese Vollfinanzierung nur für Menschen mit einem sehr hohen monatlichen Einkommen lohnt.
Wie die Vollfinanzierung funktioniert
Die Vollfinanzierung funktioniert komplett ohne Eigenkapital, sie wird ausschließlich über Fremdkapital vorgenommen. In den meisten Fällen werden Annuitätendarlehen von den Banken nur in Höhe von 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes gewährt. Den Rest muss der Darlehensnehmer mit Eigenmitteln bestreiten. Die Banken sichern sich auf diese Weise gegen einen möglichen Zahlungsausfall ab, wenn ein Kunde die Raten nicht mehr bezahlen kann und das Objekt verkauft oder zwangsversteigert werden muss. Die Vollfinanzierung mit 100 Prozent des Beleihungswertes ist möglich. Man kann sogar eine Finanzierung mit 105 oder mit 110 Prozent vornehmen, wenn man noch die Nebenkosten mit dem Darlehen finanzieren will. Kosten für den Notar, den Makler und für die Grunderwerbssteuer kann man in diesem Fall mit dem Darlehen abdecken.
Hausbau ohne Eigenkapital – die Hausfinanzierung mit Risiko
Die Vollfinanzierung funktioniert nicht anders als die Finanzierung mit Eigenkapital, doch bestehen dabei Risiken. Der Sollzinssatz ist bei der Vollfinanzierung je nach Bank höher als bei der Finanzierung mit Eigenkapital, denn die Bank sichert sich gegen ein Ausfallrisiko ab. Die Gesamtkosten für diese Finanzierung sind deutlich höher, nach Ablauf der Zinsbindungsperiode verbleibt eine höhere Restschuld. Besonders dann, wenn in der Zwischenzeit die Zinsen stark gestiegen sind, muss man für die Anschlussfinanzierung hohe Raten zahlen.
Die Tilgungsleistungen sind bei der Vollfinanzierung aufgrund des höheren Ausfallrisikos höher, zu Anfang ist ein Tilgungssatz von zwei oder drei Prozent üblich. Die Monatsraten steigen daher etwa auf das Doppelte wie bei der Finanzierung mit Eigenkapital, man kann mit Monatsraten von 1.000 Euro rechnen.
Überdurchschnittliche Bonität vorausgesetzt
Die Banken setzen bei der Vergabe von Vollfinanzierungen eine überdurchschnittliche Bonität des Darlehensnehmers voraus. Ist noch kein oder nur wenig Eigenkapital vorhanden, wird ein sicheres und entsprechend hohes Einkommen vorausgesetzt. Der Darlehensnehmer sollte mit dem Einkommen nicht nur die monatlichen Raten und den Lebensunterhalt bestreiten können, sondern er sollte noch zusätzlich Rücklagen bilden können. Will man die Vollfinanzierung in Anspruch nehmen, ist es sinnvoll, jetzt, wo die Zinsen gerade niedrig sind, eine lange Zinsbindung zu vereinbaren. Der Darlehensnehmer ist damit für die Zeit nach der Zinsbindung abgesichert, da die Restschuld geringer ist. Um eine möglichst günstige Vollfinanzierung zu erhalten, sollte man vor der Beantragung mehrere Angebote vergleichen.