Wie nutze ich einen Bauzinsen Vergleich richtig?
Auf den ersten Blick ist ein Bauzinsen Vergleich total einfach. Sie erfassen im Bauzinsrechner das gewünschte Darlehen, geben die gewünschte Zinsbindung ein und erhalten die günstigsten Angebote sortiert nach Zinssatz.
All das klingt auf den ersten Blick extrem simpel. Anders als ein Tagesgeldvergleich liegt einem Bauzins Vergleich allerdings bis zu dem Punkt, an dem die Zahlen eingegeben werden, eine nicht unerhebliche Vorarbeit zugrunde.
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| Anbieter Baufinanzierung |
Effektiver Jahreszins Sollzins gebunden |
Monatl. Rate Restschuld |
Besonderheiten | Mehr Infos Antrag |
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| 1 |
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2,87 % 2,79 % |
405,83 € 76.866,36 € |
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| Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 2,87%, Sollzins gebunden p.a.: 2,79%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 125.407,99 €, Darlehensgeber/-vermittler: Baufi24 Baufinanzierung AG, Kattrepelsbrücke 1, 20095 Hamburg | ||||||
| 2 |
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3,03 % 2,96 % |
419,17 € 76.673,43 € |
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| Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,03%, Sollzins gebunden p.a.: 2,96%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 126.795,47 €, Darlehensgeber/-vermittler: Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18, 80807 München | ||||||
| 3 |
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3,09 % 3,05 % |
424,17 € 76.600,55 € |
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| Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,09%, Sollzins gebunden p.a.: 3,05%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 127.314,91 €, Darlehensgeber/-vermittler: PSD Bank Nürnberg eG, Willy-Brandt-Platz 8, 90402 Nürnberg | ||||||
| 4 |
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3,10 % 3,02 % |
425,00 € 76.588,37 € |
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| Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,10%, Sollzins gebunden p.a.: 3,02%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 127.401,44 € | ||||||
| 5 |
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3,22 % 3,14 % |
435,00 € 76.441,63 € |
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| Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,22%, Sollzins gebunden p.a.: 3,14%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 128.438,71 €, Darlehensgeber/-vermittler: Starpool Finanz GmbH, Hansestr. 14, 23558 Lübeck | ||||||
| 6 |
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3,22 % 3,14 % |
435,17 € 76.439,17 € |
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| Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,22%, Sollzins gebunden p.a.: 3,14%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 128.438,32 €, Darlehensgeber/-vermittler: ING-DiBa AG, Theodor-Heuss-Allee 2, 60486 Frankfurt am Main | ||||||
| 7 |
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3,46 % 3,37 % |
455,00 € 76.144,56 € |
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| Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,46%, Sollzins gebunden p.a.: 3,37%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 130.507,40 € | ||||||
| 8 |
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3,50 % 3,44 % |
458,33 € 76.094,58 € |
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| Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,50%, Sollzins gebunden p.a.: 3,44%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 130.851,41 €, Darlehensgeber/-vermittler: CE-Baufinanz GmbH, Kronsaalsweg 70-74, 22525 Hamburg | ||||||
Die Höhe des Darlehens ist von drei Faktoren abhängig:
- dem Kaufpreis des Objektes,
- den damit verbundenen Erwerbsnebenkosten
- und dem vorhandenen Eigenkapital
Die Darlehenshöhe kann natürlich geschätzt werden. Eine solche Schätzung ist aber zu dem Zeitpunkt, zu dem das Eigenheim erworben werden soll, nicht mehr zielführend – konkrete Zahlen müssen auf den Tisch und je früher Sie diese wissen, um so besser.
Die Auswertung des Bauzinsen Vergleichs basiert übrigens nicht auf dem Nominalzins, die Grundlage für das Ergebnis im Vergleich ist der effektive Jahreszins, welcher alle Kosten des jeweiligen Kreditinstitutes sowie die Modalitäten der Tilgungsverrechnung berücksichtigt. Kommen wir aber zum Eigenkapital zurück.
Das Eigenkapital – der Schlüssel zum Erfolg
Von der Höhe des Eigenkapitals hängt im Grunde alles ab: die Immobilie selbst, die monatliche Belastung und die Höhe des Zinssatzes. Die Höhe der Eigenmittel bestimmt, wie hoch der Beleihungsauslauf für das Darlehen ist. Baukredite werden in Relation von Kaufpreis zu eigenem Geld in verschiedene Beleihungswertgrößenordnungen eingeteilt. Diese belaufen sich in der Regel auf 40, 60, 80 und über 80 Prozent dieser Quote. Der Nominal- und damit auch der Effektivzins ist bei gleicher Laufzeit für ein Darlehen mit 60 % Beleihungsauslauf günstiger als bei einem höheren Beleihungswert.
Die Frage ist jedoch, was kann bei der Vorbereitung der Kalkulation über den Finanzierungsrechner alles als eigene Mittel hinzugezogen werden. Bankguthaben stehen dabei natürlich an erster Stelle. Wer über Wertpapiere verfügt, sollte schauen, ob er diese nicht ohne Verlust verkaufen kann. Rückkaufswerte von Lebens- oder Rentenversicherungen werden ebenfalls anerkannt. Das Positive ist, dass diese nicht aufgelöst werden müssen, sondern abgetreten werden können. Bausparguthaben werden selbstverständlich für eine Baufinanzierung als Eigenkapital akzeptiert. Es gibt aber noch zwei weitere Positionen, die einfließen können.
Wer plant, das Eigenheim neu zu bauen, kann die zu erbringende Eigenleistung in entsprechendes Kapital umrechnen, die sogenannte „Muskelhypothek“. Als zweiter Punkt gilt der Tipp, pumpen Sie doch einfach mal ihren Chef an. Arbeitgeberdarlehen gelten nicht als Fremdmittel. Bei der Ausgestaltung des Kreditvertrages sind allerdings einige rechtliche Rahmenbedingungen zu erfüllen, um sicherzustellen, dass das Darlehen kein steuerpflichtiger geldwerter Vorteil wird.
Die Erwerbsnebenkosten einer Baufinanzierung
Bei der Ermittlung des Finanzierungsrahmens spielen vor der Nutzung von einem Bauzinsrechner auch die Erwerbsnebenkosten eine Rolle. Eine solide Finanzierung geht nicht über den Rahmen von 80 Prozent des Kaufpreises aus. Die Erwerbsnebenkosten belaufen sich auf eine Größenordnung zwischen fünf und elf Prozent, je nachdem, ob ein Makler hinzugezogen wird und in welchem Bundesland das Eigenheim erworben wird.
Für die Kalkulation gilt also, dass das Eigenkapital 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten betragen muss. In der Regel fallen beim Erwerb einer selbst genutzten Immobilie noch weitere Kosten an. Zusätzliche Möbel, Renovierung und gegebenenfalls eine Umgestaltung des Gartens sollten bei der Finanzplanung berücksichtigt werden.
Mit der Ermittlung des notwendigen Fremdkapitals ist die wichtigste Hürde für die perfekte Nutzung des Bauzinsrechners genommen. Ist diese Größe definiert, kann es mit der Eingabe der Daten losgehen.
Welche Daten vergleicht der Finanzierungsrechner?
Je nachdem, wie komplex der Vergleich ist, wird nicht nur die Kreditsumme zugrunde gelegt, sondern auch der oben beschriebene Beleihungsrahmen. Damit findet bereits bei der Eingabe dieser Größe eine Vorselektion der Anbieter statt. Wer bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro 160.000 Euro Baudarlehen benötigt, wird im Ergebnis keinen Versicherer mehr finden, da diese nicht mehr als 40 Prozent des Kaufpreises beleihen, in Ausnahmen 50 %.
Kern des Vergleiches für Baugeld ist natürlich der Zinssatz. Der Nominalzins macht sich zwar gut in der Werbung, gibt aber keinerlei Auskunft darüber, wie hoch die tatsächlichen Kosten sind. Jede Bank berechnet beispielsweise die Tilgungsverrechnung anders. Während das eine Institut diese vierteljährlich vornimmt, lassen andere Häuser die Kreditsumme bis zum Jahresende gleich und mindern dann erst das Darlehen um die jedoch tatsächlich monatlich erbrachte Tilgungsleistung. Aus diesem Grund muss nach Preisangabenverordnung immer der effektive Jahreszins genannt werden, welcher auch die Grundlage für jeden Bauzins Vergleich ist.
Grundsätzlich werden nur die Darlehen miteinander verglichen, welche auch vergleichbar sind. Unterschiedliche Zinsfestschreibungen fallen ebenso aus dem Vergleich heraus, wie unterschiedliche Beleihungsrahmen. Wer eine Zinsbindung über 20 Jahre sucht, wird kein Angebot mit einer Laufzeit von 15 Jahren erhalten.
Zinsen richtig ermitteln – so einfach geht das
Mit der Ermittlung des Fremdmittelbedarfs bedarf es jetzt nur noch der Überlegung, wie lange die Zinsfestschreibung dauern soll. Dafür gilt eine ganz einfache Weisheit. Je niedriger der Zinssatz ist, umso länger sollte die Zinsbindung dauern. Dies gibt Sicherheit und verhindert, dass bei der Anschlussfinanzierung im Fall gestiegener Zinsen die Rate plötzlich höher ist als das Ursprungsdarlehen. Die Ermittlung der Zinsen erfolgt automatisch, ohne dass der Erwerber noch weitere Eingaben vornehmen muss. Grundlage sind die oben genannten Kriterien Kaufpreis, Eigenmittel, Laufzeit und Beleihungsauslauf. Die Auswertung zeigt nun die günstigsten Anbieter geordnet nach effektivem Jahreszins. Über die Buttons gelangen Sie nun direkt auf die Seite der infrage kommenden Banken. Hier finden Sie nun die Details, die für die weitere Entscheidungsfindung notwendig sind. Dazu zählt beispielsweise die Möglichkeit, während der Zinsbindung Sondertilgungen leisten zu könne, ohne dass dafür sogenannte Vorfälligkeitszinsen in Rechnung gestellt werden. Für Bauherren ist die Position „Bereitstellungszinsen“ relevant. Diese Zinsen fallen für die Darlehensteile an, welche zur Verfügung gestellt, aber noch nicht abgerufen wurden. Hintergrund ist, dass bei Neubauvorhaben immer nur nach Baufortschritt jeweils eine Darlehenstranche ausgezahlt wird.
Der Bauzinsen Vergleich nimmt seinen Nutzern die Arbeit ab, mühsam Konditionen zu ermitteln, lange zu rechnen und endlose Gespräche bei Banken zu führen. Wer sich in Bezug auf die Eckdaten gründlich vorbereitet und die Zahlen optimiert aufbereitet, hat im Rahmen des Bauzins Vergleichs die Möglichkeit, die gesamte Finanzierung online abzuwickeln. Für Fragen steht in der Regel eine telefonische Hotline zur Verfügung, die Unterlagen müssen allerdings, und das ist nachvollziehbar, im Original per Post eingereicht werden. Der Finanzierungsrechner macht deutlich, dass die günstigsten Baukredite nicht mehr von den Banken und Sparkassen vor Ort, sondern inzwischen von Direktbanken und Onlineanbietern vergeben werden.